Contenuto
Passività di leasing
I canoni di leasing operativi sono rilevati come costi a quote costanti lungo la durata del leasing, a meno che un altro criterio sistematico non sia più rappresentativo dell’andamento temporale dei benefici per l’utilizzatore.
All’inizio della durata del contratto di leasing, i locatari rilevano i leasing finanziari come attività e passività nel loro bilancio per importi pari al fair value del bene locato o, se inferiore, al valore attuale dei pagamenti minimi del leasing, ciascuno determinato all’inizio del leasing.
Eventuali costi diretti iniziali del locatario sono aggiunti all’importo rilevato come attività. I pagamenti minimi del leasing sono ripartiti tra l’onere finanziario e la riduzione della passività in essere. L’onere finanziario è imputato a ciascun periodo della durata del leasing in modo da produrre un tasso di interesse periodico costante sul saldo residuo della passività. I canoni di locazione potenziali sono imputati come spese negli esercizi in cui sono sostenuti. Un leasing finanziario dà luogo a spese di ammortamento per i beni di leasing rilevati e a spese finanziarie per ogni periodo contabile.
Ebitda dopo la definizione del leasing
Lo IAS 40 Investimenti immobiliari si applica alla contabilizzazione degli immobili (terreni e/o fabbricati) detenuti per percepire canoni di locazione o per l’apprezzamento del capitale (o entrambi). Gli investimenti immobiliari sono inizialmente valutati al costo e, con alcune eccezioni, possono essere successivamente valutati secondo il modello del costo o del fair value, con le variazioni del fair value secondo il modello del fair value rilevate nel conto economico.
L’investimento immobiliare è un immobile (terreno o fabbricato o parte di esso o entrambi) posseduto (dal proprietario o dal locatario in base a un leasing finanziario) per percepire canoni di locazione o per l’apprezzamento del capitale o per entrambi. [IAS 40.5]
Nel maggio 2008, nell’ambito del progetto annuale di miglioramento, lo IASB ha ampliato l’ambito di applicazione dello IAS 40 per includere gli immobili in costruzione o in fase di sviluppo per un uso futuro come investimenti immobiliari. In precedenza tali immobili rientravano nell’ambito di applicazione dello IAS 16.
Uso proprio parziale. Se il proprietario utilizza una parte dell’immobile per uso proprio e una parte per ricavare canoni di locazione o per l’apprezzamento del capitale, e le parti possono essere vendute o affittate separatamente, esse sono contabilizzate separatamente. Pertanto, la parte affittata è un investimento immobiliare. Se le parti non possono essere vendute o affittate separatamente, l’immobile è un investimento immobiliare solo se la parte occupata dal proprietario è irrilevante. [IAS 40.10]
Esempio di scritture contabili per il subaffitto Ifrs 16
I metodi di ammortamento raccomandati sono quello a quote costanti e quello a unità di prodotto, con un valore di recupero presunto pari a zero. Si raccomanda inoltre di calcolare l’ammortamento per i periodi parziali utilizzando la convenzione semestrale o sulla base del mese intero più vicino. Il metodo a quote costanti è utilizzato quando la vita utile del bene è influenzata principalmente dal trascorrere del tempo. L’unità di prodotto deve essere utilizzata quando la vita utile del bene è influenzata principalmente dalla quantità di utilizzo del bene. Per le linee guida sul metodo di ammortamento si veda la tabella seguente.
L’ammortamento è la ripartizione del costo totale di acquisizione di un bene capitale sulla sua vita utile stimata. L’ammortamento dei beni strumentali non deve essere registrato a livello di fondo nei conti dei fondi governativi. L’ammortamento dei beni strumentali contabilizzati in un fondo proprietario deve essere registrato nel conto di tale fondo.
L’ammortamento per unità di prodotto si calcola dividendo il costo totale del bene per il numero totale di ore lavorate o di produzione del bene stesso. Il calcolo del tasso di ammortamento per ora o per prodotto viene poi moltiplicato per il numero di ore utilizzate o di unità prodotte per periodo. Ad esempio, se un bene di 100.000 dollari ha una produzione attesa di 20.000 unità, il tasso di ammortamento è di 5 dollari per unità prodotta. Il tasso di ammortamento di 5 dollari viene quindi moltiplicato per le unità prodotte nel periodo per calcolare le spese di ammortamento.
Lease back ifrs 16
In alcuni casi, il recupero dei costi di leasing da parte di un’utility regolamentata attraverso le tariffe è diverso dalla rilevazione dei costi e dalla contabilizzazione del leasing secondo gli U.S. GAAP. Tuttavia, l’ASC 980-840-45-2 indica che la classificazione di un leasing non è influenzata dalle azioni di un regolatore; un regolatore non può eliminare una passività che non ha imposto. Pertanto, se un leasing è classificato come leasing di capitale ai sensi dell’ASC 840, lo stato patrimoniale deve riflettere l’attività di leasing capitalizzata e la relativa passività di leasing, anche se i costi di leasing sono recuperati attraverso le tariffe in modo simile a un leasing operativo (ad esempio, spese di noleggio a quote costanti). L’applicazione di questa guida è ulteriormente illustrata nelle sezioni seguenti.
Sebbene la classificazione e la presentazione in bilancio di un leasing di capitale non siano influenzate dalla normativa, l’ASC 980 prevede che la tempistica di rilevazione dei costi debba essere conforme al trattamento tariffario, tranne che per gli impianti di recente realizzazione (cfr. UP 18.9.1.1).
La natura degli elementi di spesa relativi a un leasing capitalizzato (ammortamento del bene locato e interessi sull’obbligazione di leasing) non viene modificata dall’azione dell’autorità di regolamentazione; tuttavia, la tempistica di rilevazione dei costi relativi al leasing verrebbe modificata per conformarsi al trattamento tariffario. Pertanto, l’ammortamento del bene in leasing sarà modificato in modo che la somma degli interessi sull’obbligazione di leasing e dell’ammortamento del bene in leasing sia pari al canone di locazione consentito ai fini tariffari. Per gli impianti di nuova costruzione, tale trattamento normativo potrebbe comportare un piano di introduzione graduale, come definito nel capitolo 980-340.